我从这份大数据报告,窥见了未来房价走势

房产 有车有房 评论

最近一直在到处考察市场,之前去了柬埔寨,今天拖着大箱子在香港到处跑。今天给大家带来这份「呕心沥血」的数据报告分析,希望大家支持并转发。 文 | 地产八卦女 1st曾经发过一篇《 上海房价为什么是5万+?大数据告诉一个你忽视的原因》。 在“一房一万”

我从这份大数据报告,窥见了未来房价走势

  最近一直在到处考察市场,之前去了柬埔寨,今天拖着大箱子在香港到处跑。今天给大家带来这份「呕心沥血」的数据报告分析,希望大家支持并转发。

  文 | 地产八卦女

  1st曾经发过一篇《

  上海房价为什么是5万+?大数据告诉一个你忽视的原因》。

  在“一房一万”的这篇文章里,罗列了这样几个数据:2018年8月上海(楼盘)链家挂牌均价:56297元2018年8月深圳(楼盘)链家挂牌均价:55481元2018年8月北京(楼盘)链家挂牌均价:62761元

  很显然,北上深三个一线城市的房价,都重重的落在了 5-6万的头上。因为是二手房交易,这样的价格很显然跟政府限价没有关系。

  那么,为什么一线城市的房价会是5-6万元/㎡?因为在二手房的世界里,大部分的北上深家庭只还得起300万元的房贷。

  以一套房500万元、平均首付4成、贷款年限20年计算,普通一线家庭大多贷款300万元,平均每月还款将近2万元。

而从收入的角度看,北上深的单人平均工资,也正是1万元。换算到两口之家,每个月2万左右的收入,刚好能够支付还款。

  而从收入的角度看,北上深的单人平均工资,也正是1万元。换算到两口之家,每个月2万左右的收入,刚好能够支付还款。

我从这份大数据报告,窥见了未来房价走势

由此,从这方面看,300万的贷款,成了一线城市房价的一个“大顶”。正是因为大部分普通家庭的还款极限是300万元,所以一线城市的房价均价,基本在5-6万元的档次里徘徊。而另一方面,房贷除了能反映城市房价之外,房贷本身还是一项事关居民阶层的数据。“北京买房那些事儿”有篇文章就提到,贷款额度小于 100万,仅仅是上车。贷款额度超过500万,才是真正的高级白领或中产。

我从这份大数据报告,窥见了未来房价走势

为什么这么说呢?一般而言,除去那些故意制造假流水炒房的人群,房贷额度的审批通过,其实反映了房贷申请人的资产和流水状况。能够申请到大额房贷的,一般肯定是资产质量较好、银行流水较优的富人。2nd

  刚才我们从个人角度,阐释了房贷对于个人买房的一些影响。那么,对于城市的房价走势,我们又能从房贷的角度,看出哪些端倪呢?

  我们知道,在最近几个月,地产行业已经从火爆的2015-2017,转向调控更加严厉的2018。例如近期盛传的厦门(楼盘)、上海、北京、成都这几个城市,房价大都量价齐跌,厦门传出崩盘的谣言;2016年之前各大城市出的地王,有很多至今尚未开盘,甚至尚未开工;2018年的土地市场,开始涌现流拍迹象,如北京、太原(楼盘);棚改政策方面一度传出收回审批权限,导致地产股一度大跌......如此种种迹象,都似乎预示着中国各大城市的房地产市场,确实面临着不小的转型压力。

  然而,贝壳研究院最近出了一份报告显示,2017年中国的常住人口城镇化率仅58.52%,距离70%的目标还有12个点,预计释放1.8亿人到城镇,考虑人均36平的住房需求,将带来65亿方的刚需。

要实现小康、实现现代化的三大目标,需建立在城市化率到达70%的基础上。而中国目前大约只有58%左右。房地产市场的未来根本不用担心。

  要实现小康、实现现代化的三大目标,需建立在城市化率到达70%的基础上。而中国目前大约只有58%左右。房地产市场的未来根本不用担心。

  也就是说,虽然中国城市化非常迅速,但还远未达到发达国家水平。随着人口继续往一二线城市冲,一二线城市将作为将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。

  此外,据任志强先生爆料说,中国城镇约有3亿个家庭户口,以此计算住房面积,是够的。但任志强表示,这个算法忽视了大量未分户的独居户,包括老年人口和成年独居子女。据统计,这两类人独居人口已经超过了7500万。

  独居人口和我们此前提过的家庭小型化趋势是一致的。经济越发达,独居的比例越高,西方发达国家早已如此。从大家庭到独居,住房的需求一定是不断增加的,它能在很大程度上对冲人口老龄化带来的住房过剩问题。

  由此,房价在未来大概率还要上涨。

  只是 ,上涨的时间临界点和地理临界点,又在哪里呢?3rd  从个人收入角度看,只有当居民收入水平上涨,中国城市房地产的房价才会水涨船高。

  而根据贝壳研究院的数据,虽然中国城镇和农村人口的收入都在增加,但城镇人口,特别是位于财富顶端TOP10%的人的收入增长更为迅速。

据贝壳研究院数据,中国的基尼系数已经到达0.47,已经接近美国的0.48,远超欧盟0.3的平均水平。

我从这份大数据报告,窥见了未来房价走势

  据贝壳研究院数据,中国的基尼系数已经到达0.47,已经接近美国的0.48,远超欧盟0.3的平均水平。

  在当前一二线城市限购的条件下,基尼系数高企、top10与last50之间的差距扩大,意味着一二线顶级物业价格可能大幅上涨。相应的,二三线城市的普通物业,则因收入上涨继续保持细微的上浮。

  而从房贷政策来看,收入增长,对于房价走势的影响几乎可以忽略不计,因为中国楼市是政策市,中国楼市的涨势,主要是房贷利率的涨跌完成的。

以北京为例,房贷利率的变化对于市场起到了关键的助推作用,单独的行政措施不及房贷政策调整。2013年二季度,北京开始认房认贷,到了年底信贷紧张,房价累计下跌12%;2014年9月开启贷清不认房,随后信贷明显放松,16年末房价同比上涨55%;2017年3月开启认房认贷,并伴随房贷利率逐步上浮,房价累计下跌14.3%。

以北京为例,房贷利率的变化对于市场起到了关键的助推作用,单独的行政措施不及房贷政策调整。2013年二季度,北京开始认房认贷,到了年底信贷紧张,房价累计下跌12%;2014年9月开启贷清不认房,随后信贷明显放松,16年末房价同比上涨55%;2017年3月开启认房认贷,并伴随房贷利率逐步上浮,房价累计下跌14.3%。

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  那么,房贷利率的涨跌,具体是如何影响房价的?

  还是以北京为例,对于首套购房者而言,以300万贷款计算,贷款25年,以等额本息方式还款,与2017年3月相比,2018年5月贷款约多还38.6万,贷款成本上升,导致套均总价和面积减少,房屋单价也开始降低。

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