南京律师:拆迁安置房产权证办下来之后,卖方不配合过户又该怎么办?

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江苏永衡昭辉律师事务所 钟延成律师团队 由于城市的发展和规模的扩大,城市拆迁的速度不断的加快,所以拆迁安置房就有了市

江苏永衡昭辉律师事务所 钟延成律师团队

由于城市的发展和规模的扩大,城市拆迁的速度不断的加快,所以拆迁安置房就有了市场。拆迁安置房和一般的商品房不同,他们大多不能一次性将手续办理完毕,手续办理也比较复杂。因此很多人都疑惑拆迁房能买卖吗? 拆迁房买卖能的维护双方的利益吗?拆迁安置房产权证办下来之后,卖方不配合户又该怎么办?带着大发1分11选5问题,今天我们采访了南京房产律师专家 江苏永衡昭辉律师事务所 钟延成律师。

钟延成律师:最近,我的团队及我们律所的其他律师代理了大量的拆迁安置房买卖案件,特别是最近南京市江宁区、建邺区、栖霞区的几个比较大的拆迁安置房政府陆续办理了产权证(不动产证)之后,导致我所的咨询量激增,我们团队每天都能接到七八个关于拆迁安置房买卖卖方违约,买方应该怎么办?或者卖方不愿意户应该怎么处理的法律问题。也导致了最近拆迁安置房交易市场上面的矛盾比较大。根据我们团队大量的实践案例已经目前司法审判实践的客观情况来看,本律师就拆迁安置房买卖谈以下几个点:

1、关于拆迁安置房买卖未满五年合同效力的问题?到底是有效还是无效?

答案是肯定的,肯定是有效的。这里我们要区分拆迁安置房和经济适用房的问题,因为绝大多数拆迁安置房也统称了经济适用房。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别,对于拆迁安置房,有的地方也称为经济适用房,规定五年后才能上市交易。但性质上而言,拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋,两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看,拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿,具有对价性;而经济适用房系保护城市低收入人群利益,具有保障性。从保护群体看,拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置,而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此,对于拆迁安置房买卖合同,并不涉及到扰乱社会公共利益的问题,应当认定为有效。只是不满五年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求五年内过户的,不予支持。

要特别说明的是,就从我们司法实践来讲,2016年之前司法实践当中未区分拆迁安置房和经济适用房,未满五年统一确认合同无效,自2016年年底江苏省高级人民法院内部培训纪要上开始承认拆迁安置房买卖的效力,直至2017年8月份江苏省高级人民法院正式发文,确认拆迁安置房买卖的效力。所以,从法律规定以及目前的司法实践来看,目前的拆迁安置房买卖合同的效力是法律所认可的,这也就为买方的权益建立了初步的保障。

2、卖方要求涨价50万,或者毁约赔偿违约金,不再继续履行怎么办?

钟延成律师:对于此类案件,我们一般会建议买家分三步走,也是我们团队所谓的“拆迁安置房纠纷三步终结法”。

第一步,谈判。和卖家进行谈判,有礼有节。不要一味的扩大矛盾,谈判的同时是在采集证据,因为拆迁安置房买卖往往年代久远,买方要想诉讼,必须充分采集证据,这里的证据涉及几个方面:(1)买卖合同,有很多拆迁安置房买卖没有买卖合同只有收条之类的,需要通过电话录音、短信等形式来确认证据;(2)付款凭证,证明买方已经完成了所有的款项交付义务,比如银行流水,比如收据,比如录音确认,短信确认;(3)合同主体审查。很多拆迁安置房的被安置人和出卖人不一致,比如父亲替女儿签字买房等,要进一步确认出卖人的授权情况,行为事后有没有被追认等;(4)事情经过,有中介参与交易的,让中介出具相关的证明文件,没有中介的,有证明人的让证明人出具相关的情况说明等来固定证据。

第二步、诉讼保全,继续履行。在谈判无果的情况下,如果进行诉讼要求继续履行,必须先行保全。能否保全查封到该房屋是拆迁安置房买卖当中案件能否胜诉的重中之重,关键性一步。如果不能保全,就意味着卖方可以随时转移该房屋,第三人可以主张善意取得,导致合同无法实际履行,可能导致败诉。所以打好诉前保全、诉中保全之战是安置房买卖诉讼的关键之战。建议委托专业的律师和保险公司进行办理,能够加快保险的进程。一般保全成功的,并且案件证据充分的,法院一般会支持买方的诉讼请求。

第三步,解除合同,赔偿损失。因为某些原因导致合同履行不能的,比如房屋已经过户至他人名下的,比如签约人和房主不是同一人等客观情况导致合同无法履行的,在这种情况下,只能调整诉讼请求为解除合同赔偿损失。赔偿的请求数额一般会房屋的市场价,对于房屋价值的确定,一般通过鉴定机构评估房屋的价格来确定。

因为诉讼属于专业性和对抗性很强的色彩,所以建议所有的买房人最好委托律师办理,最好在谈判时就委托律师介入,多听取律师的建议和方案,以保证维护到自己的合法权益。

3、关于安置房产生纠纷比较多的原因问题?

钟延成律师认为,主要有以下一些原因:

(1)法规政策约束。拆迁安置房屋一般是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类安置房产权虽属于个人,但在取得权的一定期限内不能上市交易。

(2)价格差异因素。购房者基于价格因素,倾向于低于同区域商品房价格的安置房。但此类房子从签订合同到房屋交付办理产权,间隔时间长,随着价格不断上涨。办理过户时,卖房者拒绝继续履行合同要求。

4、关于卖方人能否以承担违约责任单方面解除合同的问题?

合同是否履行的选择权在守约方,也就是买方可以选择继续履行该合同。

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