装修费最多按房屋原值10%扣除(图)

房产过户 有车有房 评论

昨天,在丰台区房地产交易大发1分11选5中心,市民正在等候办理房地产交易手续。 本报记者 方非摄 本报记者 窦红梅 耿诺 本市3月30日发布“国五条”细则的落地政策,这份被称为“京十九条”的政策,首次将二手房市场纳入本市调控体系。昨天,北京市地税局在官网发布

昨天,在丰台区房地产交易大发1分11选5中心,市民正在等候办理房地产交易手续。

昨天,在丰台区房地产交易大发1分11选5中心,市民正在等候办理房地产交易手续。 本报记者 方非摄


  本报记者 窦红梅 耿诺

  本市3月30日发布“国五条”细则的落地政策,这份被称为“京十九条”的政策,首次将二手房市场纳入本市调控体系。昨天,北京市地税局在官网发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》,明确了5类房屋转让时“原值”如何计算,经税务机关审核,个人转让住房在转让前实际发生的装修费用,可按一定比例扣除,其中商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%,经济适用房的最高扣除限额达到了房屋原值的15%。

  转让200万元商品房

  最多扣除20万元装修费

  今后,北京市个人转让房屋所得,将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额,按照20%税率计算纳税。市地税局明确:根据国家税务总局文件规定,“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。

  记者计算得出,北京房主如果出售一套“原值”为200万元的商品房,经税务机关审核后,最多可扣除20万元的装修费。

  税务部门明确,纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房,最高扣除限额为房屋原值的10%。

  需要特别提示的是,如果“纳税人原购房为装修房”,即合同注明房价款中含有装修费的,铺装了地板,装配了洁具、厨具等,不得再重复扣除装修费用。

  但是,如果卖房人提供的发票不能满足条件,也不可以扣除装修费用。即凡有下列情况之一的,都不得扣除装修费用:装修费用凭证不是有效发票;发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;发票由建材市场、批发市场管理机构开具,且未附所购商品清单的。

  商品房出售时“原值”

  为实际支付房价款+相关税费

  “一套房屋在出售转让时税费的负担,与房屋原来价格即‘原值’息息相关,如果中间的差价越高,缴纳的税款就会相应增加。”财税专家告诉记者。据了解,对于房屋“原值”的确认,直接关系到今后二手房销售的买卖双方利益。

  地税部门明确,今后二手房交易者在进行个人所得税纳税申报时,须按规定提供据以证明房屋原值的相应凭证。

  对于能够提供房屋原值相应凭证的,税务部门审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的,按孰高原则确定房屋原值;纳税人不能提供房屋原值相应凭证的,税务部门将通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。

  5类房屋的“原值”按以下规则确认:“商品房”,购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;“自建住房”,实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费;“经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)”,原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金;“已购公有住房”,原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

  “城镇拆迁安置住房”,根据相关规定分4种情况:房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

  出售保障性住房

  暂不预征土地增值税

  “为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管,按照有关规定,结合本市实际情况,对房地产开发企业销售商品房取得的收入,实行差别化土地增值税预征率。”昨天,市地税局表示,房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入,暂不预征土地增值税。

  记者查询“京十九条”发现,为充分发挥税收政策的调节作用,本市将根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率,加强预征和清算管理,加大稽查力度。

  市地税局明确:房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

  北京房地产业协会秘书长陈志告诉记者说,以往北京的商品房项目,预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照销售收入的3%预征土地增值税。比较上述标准,可以看出土地增值税预征率提高了,“这必将对房地产企业的资金周转形成较大压力,因为房企的销售额越大,预征的土地增值税也越多,如果房屋销售价格上涨,可能会面临更高的土地增值税,这或对抑制房价上涨起到一定作用。”

  算账:

  “豪宅”税更高 普宅影响小

  购买不满5年的豪宅(非普通住房),将对房屋收取5.5%的全额营业税,3%的全额契税,以及按原房主售房的差额收取20%的个人所得税。

  以海淀区北部一套房屋为例,2010年,房主以总价300万元的价格全款购买了此房,如今再以600万元的价格出售。减去原总价10%、即30万元的装修款,再减去大约10万元的购房税款,购房人出售这套房屋的所得,就是600万元的总价,减去300万元的购房款,再减去30万元装修款和10万元税款,相当于260万元。而其所缴纳的税款,应该为260万元的20%,即52万元。

  这也就意味着,如果要出售这套豪宅,全额营业税、全额契税、个人所得税3项相加,交易方应该缴纳103万元的税款。

  但大发1分11选5税款,只在针对不满5年的非普通住宅时全额征收。链家地产分析师张旭说,针对非普通住宅按全额征税,也体现出政府正在采用更严厉手段,通过纳税抑制房地产投资投机型需求。

  如果购房人出于改善的目的,购买一套满5年的二手房,但房主名下仍有其他房产,又应该怎么纳税呢?张旭测算,首先这套房将免除5.5%的营业税,但契税需要按照3%缴纳,同时房主也要缴纳所得的20%作为个人所得税。

  这也就意味着,如果这套房是售房人在2008年、以100万元全款购买的普通住房,目前售价为200万元,交易方应该缴纳的契税就为6万元。而个人所得税则需要用200万元减去20万元装修、缴纳大约为2万元的税款和原购房款,再乘以20%,即15.6万元。整套房应缴纳的款项即为21.6万元。

  如果购房人购买的是已经满5年、90平方米以下的普通住房,又是房主名下惟一一套住宅,其如今的纳税额度和此前并没有变化。张旭说,针对这类“刚需”二手房,新政前后都免去个税,也免征营业税,售房人只要交纳1%的契税即可。即无论房主此前用多少钱购买,只要房源仍属于普通住宅,只需交纳1%的契税,也就是说,如果购房人在城内买了一套售价200万元的小房,虽然和缴纳个税的房源价值相等,但整套“刚需”房应缴纳的款项,仅为2万元。

  链接

  普通住房标准

  2011年11月,本市调整了普通住房标准,也就是市民口中的“普宅”标准。认定普通住房的标准为住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。

  在同时满足以上3个要求的基础上,普通住房的售价还不能高于所在位置的价格上限。按照本市规定,其价格上限为四环内北部地区为每平方米38880元、南部地区为每平方米34560元,四至五环北部地区为每平方米32400元,南部地区为每平方米28080元,五至六环北部地区为每平方米25920元,南部地区为每平方米21600元,六环外地区为每平方米17280元。

  本市要求,符合新的普通住房标准能够享受税收优惠政策。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭惟一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭惟一住房的,减按1%税率征收契税。

  “京十九条”发布后首个工作日

  过户交税不着急 大厅大发1分11选5不断顿

  本报记者 耿诺 实习生 杨丽娟

  不见蜂拥而至的人群,不闻稍显嘶哑的回复声,昨日本市各区县房地产交易大厅普遍比前段时间冷清了许多。昨天是“京十九条”发布后的首个工作日,记者在海淀区、西城区、丰台区等多个区县的房地产交易大厅中发现,与这项被称作“国五条”细则北京落地政策的文件发布之前相比,本市各个交易大厅的业务受理量几乎降了一半,但交易大厅提供的各种人性化大发1分11选5,仍在进行。

  上午还有座儿下午仍可取号

  海淀区历来是二手房交易的“大户”之一,最近一段时间,位于上地的海淀区房屋管理局办事大厅每天都聚集着近千人。但在昨天,取号机启动两个半小时后却只有150人拿号,而中午12时记者离开时,取号者仅有185人。

  11时整,大厅的等候席中还有一半是虚位,和前几天相比,整个大厅的办事人员似乎“蒸发”了一半。因为本市暂停网签业务,大厅中7个网签窗口也暂停大发1分11选5。

  “目前上地办事大厅的工作时间已经恢复正常,早8时开始取号,9时正式对外办公。”咨询台前,一名工作人员喝了口水,对记者说。

  自“国五条”细则发布之日开始,由于担心北京调整个税缴纳方案,本市迎来了房地产交易的高峰。为了应对市民提问,海淀房管局办事大厅的咨询台前,最多时曾经站了7位工作人员回答问题。而昨天记者赶到时,咨询台的工作人员已经缩减到4人,包括记者在内,只有两个人在提问。

  “瞅这架势,不着急的市民中午前后,甚至下午来取号,当天都办得上,估计最近办事人员会大幅减少,市民不用起大早来排队了。”咨询台的一名工作人员说。

  记者还从丰台房地产过户大厅了解到,截至昨日15时,丰台区才发出了200多个办理业务号,还有100多个号可以领取。

  房子已网签市民不着急

  “5月15日再来交税啊,成!”在海淀区房管局办事大厅楼上就是交税大厅,刚刚办完交税预约的王女士一脸轻松。“房子已经办了网签,按照原来的办法交税,那就什么时候交都成了,不着急!”

  从3月初“国五条”细则颁布开始,王女士就处在一种很焦躁的状态当中,急着将自己名下一套位于西四环的一居室出售,反复催促中介抓紧办理房屋核验、购房人资格申请。上周和购房人办完网签手续的她,本来还担心赶不上交税而被新政卡在节骨眼上。但上周六出台的“京十九条”规定,进入网签环节的房源可以按照原方案交税,王女士提着的心,总算放下了。

  “网签办了就行,税还按房子总值的1%交。反正买房人的贷款也要等,已经排上号咱就不着急了。”王女士长长舒了一口气。

  比海淀区交税大厅还冷清的,是丰台区的办税大厅。15时左右本是大厅最热闹的时间段之一,但昨天的丰台办税大厅中,居然有很多窗口都空着,没人办理业务。最新版的交税细则被张贴在大厅显眼之处,只有一个人正在细细阅读,另外还有4个人在办理业务。

  “已经网签的,慢慢办就可以;还没网签的,也得等到网签重新启动后再走流程办理过户手续了。最近这几天应该不忙。”一名工作人员说。

  绿色通道人性化大发1分11选5仍继续

  3月中旬,由于各区县房屋登记大厅办理购房资格核验、网签、产权登记等业务的群众增加较多,各区县都在原有绿色通道不变的情况下,新增网签和购房资格核验绿色通道,并为老年人、残疾人以及行动不便的群众优先提供大发1分11选5。

  “京十九条”公布后,虽然交易大厅的人少了很多,不过,记者询问工作人员得知绿色通道等人性化大发1分11选5措施仍然继续执行,老年人、残疾人以及行动不便的群众等仍被继续提供优先大发1分11选5,在大厅的公告栏上,这一规定也很显眼。


  西城区房屋登记大厅工作人员告诉记者,此前大厅中对老年人、残疾人开辟了绿色通道,即使在前一段时间办理量过大、不得不每天采取限号措施只发200个号的前提下,仍旧开辟绿色通道。近期房屋过户量应该大幅减少,市民等候时间将会缩短,但绿色通道仍为市民开通。

  同样,高峰期虽然已经过去,但朝阳区房屋登记业务网上预约系统仍旧保持从8时到20时的开放预约时间,市民仍旧可以按时登录网站预约房地产登记业务。据了解,朝阳区目前仍保持3条绿色通道,为老年人、孕妇、残疾人和行动不便的群众办理业务。

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