卖房获利征20%个税五大疑问:房屋原值如何计算

房产税 admin 评论

本报记者 张璐 被认为是新国五条细则的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》1日披露,除了对限购、增加普通商品住宅和保障住宅供应等政策的强调外,其中关于“出售自有住房要严格按照转让所得的20%计征个人所得税”引起普遍关注,但因为缺少

本报记者 张璐 
  被认为是新国五条细则的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》1日披露,除了对限购、增加普通商品住宅和保障住宅供应等政策的强调外,其中关于“出售自有住房要严格按照转让所得的20%计征个人所得税”引起普遍关注,但因为缺少相关解读,引发业内坊间诸多疑问。
按总额1%征税会否取消?
  济南税务部门工作人员证实,“房屋差额20%”计税政策并不是完全的新政策,目前在济南二手房买卖中已经执行多年。这位工作人员称,目前济南二手房买卖个人所得税政策执行的有两个标准,其一是按照交易房屋总价的1%征收,而第二种计税标准则是按照差价20%征收,截至目前,两种计税办法同时并行。
  由于政策原文仅明确通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。齐鲁楼市不动产的一位资深房产中介赵忠有这样的疑问:房价总额1%的征税政策是不是被取消,未来二手房买卖是否全部采用差价20%的计税方法征税。赵忠称,早在2010年,济南业内也有类似传言。
  不过山东大学房地产研究中心主任李铁岗则持相反意见,他认为政策没有涉及,1%征税办法可能也将同时存在。
  而济南税务部门工作人员则证实,目前还没有接到取消1%征税办法的通知。这也意味着还需要政策继续细化进行明确。
房屋原值该如何计算?
  齐鲁楼市不动产资深中介赵忠表示,在实行网签等政策之后,全省范围内房地产市场得到有效规范,房屋买卖交易都被登记在案,但市场上同时也存在一批原始价值不能明确的房屋。赵忠称,“这部分房子基本都是老房子,在济南的房子应该是1995年之前交付的,商品房的政策那时候也没有开始实行。”对于这种类型的房子,赵忠认为如果房屋总价1%征税办法取消,政策应该明确出台政府指导价格来界定征税额度。
  此外,二手房还有银行贷款、房屋装修等成本因素在内,大发1分11选5成本是否包括在房屋原值之内,也有待进一步明确。此外,许多房屋装修很难提供全部发票,原值也难以核实。
房改房是否会差别对待?
  济南一事业单位李先生名下有一套80平米单位宿舍,房改时所交的总费用不足10万元。因为地段不错,同时也是一所知名小学的学区房,目前这套房子市价在100万元左右,而如果按照差价20%的征税办法,这套二手房交易仅个人所得税一项就要18万元。
  赵忠告诉记者,这种房子目前在济南二手房房源中占到了相当大的比例,10万元的房改房价已经比较高了,“很多房改房当时购房时一般只花两三万元。”赵忠因此认为,“这部分房子有历史原因,完全按照差价20%征税,数额的确太大。”他的推测是,细化政策可能会区别对待,比如“政府根据该区域市场成交现价,定一个指导价格,按照指导价格与成交价格的差额征税”。
抑制投机会否伤及无辜?
  山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称,二手房买卖按差额20%征税,通过提高买卖成本,继续抑制购房的投资、投机需求,目的是让炒房的无利可图,但难免误伤到一批自住刚性购房群体。
  薄夫利表示,按房屋差价20%征税,理论上推算是二手房买卖个税大幅提高。按照目前二手房买卖的行规,二手房的契税、个税一般由买方承担,即便因为税收政策出台,卖方也承担一部分税款,但也大大提高了买方成本。薄夫利因此认为,提高税款将伤害到一部分自住购房需求。薄夫利称,要合理避免差价20%的所得税,需要房产已满5年,且卖方仅有一套住房,“这种房源有,但很少。”
政策会不会推高新房价格?
  赵忠认为,从目前来看,对于二手次新房来说,政策还是有缝隙可钻,而改合同就是其中一种。也就是一些次新房在房产证尚未办理前,变更购房人姓名。赵忠说,“这种方式是明显的违规,但市场上实际大量存在。”
  赵忠认为,如果按照差价20%征税执行后,很多二手房购房者会选择购买改合同的二手次新房。
  此外,赵忠还表示,二手房提税后,各地二手房市场交易量将陷入低谷,价格可能停止上涨。由于新房转让环节税收较少,部分购房者可能再次回归至新房市场,带动新房交易量上涨,推高新房价格。

各方声音

梅兴保:新政短期可抑房价上涨
  2日,针对转让住房所得差价20%缴个税、加快推进房产税扩大试点等,全国政协委员梅兴保表示,该政策此时出台出乎意料,短期看可抑制房价快速上涨,但长期未必乐观。
  “这项调控政策出台有必然性,也有偶然性。”2日,在全国两会期间,全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保在接受记者采访时表示,对出售自有住房征收20%个税是对目前房价过快上涨的回应,出台是必然的,但两会前夕出台确实让他感到意外。 
  “羊毛出在羊身上,这种税收是否会转嫁给购房者呢?”对此疑问,梅兴保认为,房地产市场需要达到供求双方的平衡,如果还是卖方市场,会转嫁给购房者,但市场实现均衡后将会改变这种情况。 
潘石屹:加税影响流通房价还会上涨
  2日,SOHO中国董事长潘石屹则在微博中对此项政策表达了不同看法。他认为应免几年二手房交易所有税费,让房子充分流通,形成市场供应,供应量大了,房价就会降下来。
  潘石屹说,如果房价还降不下来,再提高房产税。尤其是多套房子的税率,如五套以上更高的房产税税率,而不是相反,不征收房产税,反而增加交易过程的税费,阻碍流通。这样上市的二手房就更少了。市场上供应少了,房价自然就会上涨了。
  本报记者 王光营

调控“杀手锏”如何免伤无辜

  个人售房差价征20%交易税,是“国五条”细则中最受关注也是最具争议的条款。
  “二手房交易作为抑制重点,将直接增加投资客转让房产的成本。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说。
  全国人大代表巨力集团董事长杨建忠认为,卖房征收交易税,彰显了中央严控房价的决心,但“羊毛出在羊身上”,房价不是加重个税能解决的问题,如果最终买单者还是购房人,就难免伤及无辜。
  邱立成委员认为,房产税改革应以打击投机为主,针对多套以上住房的炒房客和捂盘不售的开发商,而非对准普通百姓的普通住房,特别是第一套刚需住房和第二套改善型住房。据新华社

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